נראה שזוהי שאלת השאלות, שילוב בין פיננסי לרגשי, שיח של כל תא משפחתי צעיר יותר או פחות, שנובע מתפיסות, חינוך, סביבה שגדלתם בה, ועוד המון פרמטרים אחרים.

שחשבתי לכתוב את המאמר הזה, מצאתי את עצמי מראיין מספר רב של אנשים.
שאלתי שאלות שפוגשות את הרגש, בחינה של מסלולי משכנתה, יחד עם אסטרטגיות השקעה, וגיליתי מספר דברים:
1. כל מקרה לגופו.
2. לא תמיד ההמלצה שלי והתוכנית בהתאם אחידה.
3. זה אחד הגורמים המשמעותיים למתחים בין בני זוג.
4. הדעה שלי משתנה (נחלשת או מתחזקת), בהתאם לסביבה הכלכלית שאנו נמצאים בה, ולכן מה שנכון להיות, לאו דווקא היה נכון ללפני 5 שנים ואולי לא יהיה נכון עוד 5 שנים.

הסעיף האחרון זה מה שגרם לי לרצות לכתוב מאמר מקיף בתקוה שיביא נקודת מבט וערך לקוראים בנקודת הזמן הנוכחית.

אתחיל ואומר שאני אחלק את המאמר הזה ל-2 חלקים עיקריים, חלק ראשון יעסוק בכל השיקולים (מוצדקים או לא), וחלק שני, אפרט דוגמא מספרית, וננתח סיטואציה אחת של לגור בשכירות לעומת סיטואציה של לגור בבעלות.

בסוף אוסיף את דעתי הכללית, שכמובן עשויה להשתנות בהתאם למי שיעמוד מולי.
בתקווה שאצליח לגעת ולכסות את כל השיקולים, ואביא שלום למזרח התיכון.

כאמור, בעלות על בית אל מול שכירות הוא ויכוח נפוץ בקרב אנשים רבים.

לשתי האפשרויות יש מספר רב יתרונות וחסרונות, והבחירה הנכונה תלויה בגורמים שונים כמו מצב כלכלי אישי, אורח חיים, מטרות ארוכות טווח ועוד.

נתחיל ונסקור מקרוב את היתרונות והחסרונות של כל אפשרות כדי שתוכל לעזור לנו לקבל החלטה מושכלת.
בעלות על בית
יתרונות –
תחושת יציבות – אחד היתרונות הגדולים ביותר בבעלות על בית הוא תחושת היציבות.
כאשר אתה בעל בית, יש לך מקום מגורים בטוח וצפוי.

אתה לא צריך לדאוג שהבעל הבית שלך יעלה את שכר הדירה או יודיע לך על יציאה.

רכישת הבעלות – רוב בעלי דירות משלמים הון ראשוני, ומשכנתה.
זה מאפשר להם לגור בנכס שהוא משמעותית יותר יקר מההון שקיים עבורם כרגע (מינוף).
בנוסף, לאורך חיי המשכנתה התשלום החודשי קונה להם יותר ויותר בעלות בנכס, סוג של תוכנית חיסכון עבור השווי האישי שלהם.

לאחר ששילמו את החוב, יש ברשותם מגורים ללא עלויות דיור (מלבד העלויות האחרות כמובן).
וכמובן, שהם מצמידים את עצמם למדד מחירי הנדל"ן שלאורך זמן עולים.

יציבות החזר חודשי יחסית – משכנתה אחראית, מורכבת בחלקה ממסלולים קבועים, ומסלולים משתנים (נניח 1/3 קל"צ, 1/3 פריים, 1/3 משתנה כל 5 שנים).

זה אומר שחלק מהעלות החודשית לא אמור להשתנות, חלק כן, וחלק כנראה כל כמה שנים

יש ערך ביציבות תזרימית מסויימת.

חסרונות –
אחריות – לבעלות על בית יש הרבה אחריות.
אתה אחראי על כל התיקונים והתחזוקה, שעלולים להיות יקרים לאורך זמן.

התחייבות פיננסית – רכישת בית היא מחוייבות כספית גדולה.
דרוש להגיע עם הון ראשוני ולשלם משכנתה כל חודש.
זהו יכול להיות אתגר לא פשוט, במיוחד אם יש לך התחייבויות פיננסיות אחרות.
ולשנות את זה דורש טרחה רבה ועלויות כבדות.

חוסר גמישות – ברגע שאתה בעל בית, אתה קשור אליו.
אם אתה צריך לעבור דירה, כי נולד עוד ילד למשפחה, שינוי מקצועי שדורש מעבר, אולי צורך בחדר עבודה כי אתה עובד מהבית, וכו', אתה צריך למכור את הבית שלך או להשכיר אותו, וזה יכולה להיות טרחה, ויש בגינה עלויות כבדות ומשתנים רגשיים, תלוי במידת הסיטואציה שאתה נמצא בה.

השקעה רגשית – בעלות על בית יוצרת תחושה (לגיטימית) שזה שלי, מה שגורם להשקעת יתר לעומת לגור בשכירות.
מטבח משודרג, שדרוג רצפות, שינוי מבנה אולי, שיפוץ מסיבי, או כל שדרוג אחר.
זה יושב על תהליך פסיכולוגי מוכר במכירות שמדבר על זה שהכרטיס אשראי כבר אצל המוכר, אז הקונה פתוח יותר לשדרוגים, ממה שהוא התכוון אליהם מלכתחילה.
אם קניתי בית ב-3 מש"ח – להוסיף עוד 100-200 אש"ח על שדרוגים, נראה זניח, למרות שלא תכננו את זה מראש, וזה המון.

השכרת בית
יתרונות –
גמישות – השכרת בית מציעה גמישות רבה.
אתה יכול לעבור כמעט בכל רגע נתון (בטווח זמן סביר), מבלי שתצטרך לדאוג למכירת ביתך או מציאת קונה (הרבה יותר פשוט למצוא שוכר חלופי).
כאמור, המשפחה ברוב המקרים מתרחבת, ישנו שיפור בהכנסה, מעבר בעקבות שינוי מקצועי, או כל שינוי בצרכים.
גם המעבר עצמו באופן יחסי לבעלות על דירה, משמעותית יותר זול.

מחויבות פיננסית נמוכה יותר – השכרת בית היא בדרך כלל זולה יותר מאשר בעלות על בית.
אתה לא צריך לדאוג לגבי מקדמה, או תשלום משכנתא.

ללא אחריות – כאשר אתה שוכר בית, אתה לא צריך לדאוג לגבי כל אחריות.
בעל הבית שלך אחראי על תיקונים ותחזוקה, מה שיכול לחסוך לך זמן וכסף.

הון פנוי לצמיחה פיננסית – למי מאלה שיש להם הון, הם יכולים להשקיע אותו ולצמוח פיננסית בצורה הרבה יותר משמעותית.

חסרונות –
חוסר יציבות – השכרת בית פחות יציבה כמו בעלות על בית.
בעל הבית שלך יכול להעלות את שכר הדירה, לתת לך הודעה על יציאה, או למכור את הנכס, מה שיכול לשבש את מצב המגורים שלך.

ללא בניית הון אישי – בהנחה שהתזרים החודשי שלך לא חיובי, ואין לך הון פנוי שמושקע, שאתה שוכר בית, אתה לא בונה הון עצמי או נכסים.

כל הכסף שאתה מוציא על שכר דירה הולך לבעל הבית.

לסיכום –
ההחלטה להחזיק בית או לשכור אחד תלויה בנסיבות ובמטרות האישיות שלכם.
אם אתם רוצים תחושת יציבות, בעלות על בית עשויה להיות הבחירה הנכונה עבורך.

עם זאת, אם אתם מעריכים גמישות, מחויבות פיננסית נמוכה יותר וללא אחריות, השכרת בית עשויה להיות אפשרות טובה יותר.
חשוב לשקול את היתרונות והחסרונות של כל אפשרות ולקבל החלטה מושכלת המתאימה ביותר למצבך הייחודי.

בחלק הזה אשים דוגמא מספרית שנכונה לסביבת הריבית הקיימת, שתכלול נקודות התחלה דומות של 2 זוגות שאחד מהזוגות קיבלו החלטה לגור בשכירות ולהשקיע, בעוד הזוג השני בחרו לקנות דירה למגורים.

שניהם בעלי הכנסות דומות, הוצאות דומות, ואני לא לוקח בחשבון התרחבות משפחתית, עלייה שכר, או כל שינוי משמעותי שעלול להטות את הנתונים.

אני עושה מסלול של 30 שנה, כאשר ברור שהרוב המכריע לא יגור באותה דירה למשך 30 שנים, כך שישנה התעלמות ממעברים, עלויות וכו', גם לאלו ששוכרים וגם לאלה שבבעלות.

כל אחד מהזוגות יגור באותה דירה, פשוט אחד יקנה והשני יהיה שוכר.

נתוני התחלה
הון ראשוני – 600,000 ש"ח (500K הון ראשוני, 100K הוצאות נלוות)
דירה בשווי – 2,000,000 ש"ח (קצת מעל הפטור מס הרכישה)
מימון בגובה 75% – 1,500,000 ש"ח
ריבית ממוצעת תהיה 4.75% – החזר חודשי ל-30 שנה – 7,850 ש"ח לחודש (שפיצר)
שכירות לדירה דומה תהיה – 5,000 ש"ח
לזוג שלקחו מימון יהיה תזרים חיובי של 2,000 ש"ח
ולכן הזוג שגר בשכירות (אותן הכנסות, אותן הוצאות), התזרים החיובי יעמוד על 4,500 (עיגלתי למטה)
זוהי דירתם היחידה
אנחנו מניחים עליית ערך של 4% בשנה
ג.נ – הזוג שבחר לגור בשכירות, זה זוג אמיתי, שעבר אצלנו תהליך ותוכנית שקרובה מאוד למה שאתאר בהמשך, אבל לא בדיוק – אז ישנה הטייה מסויימת.

עובדה מעניינית
תשלום הריבית בלבד בהחזר החודשי של המשכנתא
שנה 1-5 – 5,400-6,000 ש"ח לחודש
שנה 6-10 – 4,800-5,400 ש"ח לחודש

מסקנה – לוקחי המשכנתא ישלמו כל חודש יותר תשלומי ריבית מהשכירות ב-10 שנים הראשונות

אז מה קורה אחרי 30 שנה שהסתיימה המשכנתא?
אתחיל בזוג שחי בבעלות, כי זה יותר הרבה יותר פשוט.
שווי הנכס יעמוד על – 5,400,000 ש"ח
הם שילמו כמעט 3,000,000 ש"ח על המשכנתה לאורך 30 השנה.

נניח שהוא השקיע את ה-2,000 ש"ח בגמ"ש או ב-IRA, מחקה מדד (מתעלם מנושא הדמי ניהול לצורך ההשוואה, בפועל בתהליך תכנון אנחנו נתייחס לזה), בהנחת 7% תשואה נטו ב-20 שנה הראשונות ואז נשנה למסלול כללי (מפאת הגיל) ונרד לסדר גודל של 5% – 2,030,000 ש"ח

אולי במהלך הדרך היה יכול להשקיע ולהגדיל את הסכום, כנראה שכן, אבל הם היו צריכים לחכות 15 שנים עד שיצבור סכום של כ-600,000 ש"ח בשביל השקעה רצינית ,אולי טיפה לפני.

שווי אישי – 7,430,000 ש"ח

נעבור לזוג שחי בשכירות
מן הסתם הוא הרבה יותר נזיל ובשל להשקעות, וכמובן ניקח בחשבון את הכסף ששילם על שכירות ולכאורה "זרק לפח".

נבנה להם תוכנית עבודה ל-10 שנים

יש לו 600,000 ש"ח, ואנחנו נחלק את ההשקעה בצורה הבאה:

דירה להשקעה בישראל
דירה בשווי – 1,200,000 ש"ח
הון ראשוני – 300,000
הוצאות נלוות – 50,000
משכנתה – 900,000 ש"ח
ריבית – 4.75% – החזר חודשי – 4,700 ש"ח
שכירות – 3,500 ש"ח
תזרים – (1,200 ש"ח)

השקעת חוב בארה"ב
הון – 250,000 ש"ח
הכנסה חודשית – 1,600 ש"ח – אנחנו לא ניגע בזה
אין עליית ערך

נפתח גמל להשקעה עבור אסטרטגיית מינוף
נגדיר הו"ק חודשית של 2,500 ש"ח
מדובר בהשקעה לטווח ארוך מאוד (20-30 שנים), כאשר נגיע ליעד שהציבו, ונמתן את הצמיחה ההונית, ננייד את הכספים למוצר זול יותר.
הנחת תשואה – 7% נטו

סיכום תזרים שוטף – 4,500 ש"ח
הו"ק לגמ"ש – (2,500) ש"ח
תזרים מדירה בישראל – (1,200) ש"ח
יתרה (ללא התזרים מארה"ב שאנחנו לא נוגעים בו) – 800 ש"ח
הולכים למסעדה מפנקת כל חודש או כל חוויה אחרת, השקעה בזוגיות זאת אחת ההשקעות הכי טובה שתוכלו לעשות

עברו להם 5 שנים
אני מתייחס רק למה שדורש שינוי
הקרן חוב צברה והיא עכשיו עומדת על – 346,000 ש"ח
הגמ"ש עומד על – 185,000 ש"ח – אנחנו נמנף מהקרן 70% – 130,000 ש"ח – ב-5% ריבית (פריים / פריים מינוס חצי) – שפיצר ל-7 שנים – 1,850 ש"ח לחודש (יש סבירות שריבית הפריים תרד, אבל אני מתעלם מזה)
הגמ"ש בעקבות זאת יעבור למסלול כללי ולכן נניח שהתשואה השנתית תרד ל-5%
יש ברשותנו – 475,000 ש"ח
נקצה את ההשקעה לנכס מניב איכותי בארה"ב בבעלות מלאה או השקעה בקרן מולטי פמלי מפוזרת.
(התשואות הפוטנציאליות דומות אך שונות במבנה)
אנחנו נקבל 2,850 ש"ח כל חודש
אנחנו נצפה לעליית ערך של 3% (כנראה יותר)
אנחנו משלמים על ההלוואה – (1,850) ש"ח
תזרים – 1,000 ש"ח – אנחנו לא נוגעים בזה

עברו 10 שנים מנקודת ההתחלה
דירה בישראל
שווי – 1,680,000
יתרת משכנתא – 726,000 ש"ח
התזרים השלילי שולם בשוטף
שווי אישי – 954,000 ש"ח

נכס בארה"ב / קרן השקעה
שווי – 401,000 ש"ח
תזרים – 60,000 ש"ח
יתרת הלוואה – (42,000) ש"ח
שווי אישי – 419,000 ש"ח

גמ"ש – 410,000 ש"ח

סה"כ הון אישי – 1,783,000 ש"ח
נקודת התחלה – 600,000 ש"ח
כמעט פי 3 ב-10 שנים

בוא נניח שב-30 שנה הם לא ישלשו את הסכום כל עשור, אלא רק 2.5

אחרי 20 שנה כ-4,500,000 ש"ח
אחרי 30 שנה כ-11,150,000 ש"ח

הזוג שקנה דירה למגורים שווה – 7,430,000 ש"ח (יכול להיות שיותר אם בחר להשקיע מעבר לגמ"ש)
הוא הוציא על הדירה בבעלותו – (3,000,000) ש"ח לאורך 30 שנה

הזוג שבחר לגור בשכירות שווה 11,150,000 ש"ח
הוא הוציא על שכירות – (1,800,000) ש"ח

לא חישבתי ריבית דהריבית שתופסת תאוצה ככל שהזמן עובר
לא התייחסתי לנושא מיסוי
לא דיברתי על עליות ערך, עליית מחירי השכירות או עליית תשלום המשכנתה החודשי
לא דיברתי על עלייה בכהנסות או הוצאות
לא דיברתי על דמי ניהול
ועוד הרבה פרטים חשובים, אבל הנושא מורכב, יש המון משתנים, וניסיתי לייצר השוואה בין תפוחים לתפוחים עד כמה שניתן.

ועכשיו לסיכום שלי

על הנייר, המספרים ברורים, בפועל המציאות הרבה יותר מורכבת.
יש פה מעורבות של רגשות, חינוך והמון משתנים ששום אקסל או חישוב יכול לנצח.

דעתי האישית היא שבגילאים 25-45, ברוב המקרים, אין באמת יתרון לגור בבית בבעלותך.
יש יותר מיד שינויים, המשפחה מתרחבת, יש התקדמות מקצועית שעשויה לקחת אותך לכל מיני שינויים גיאוגרפיים, ישנה התקדמות והתפתחות אישית, הצרכים כל הזמן משתנים, וגמישות היא ערך מאוד חשוב במציאות כזאת.

לקנות דירה ולעבור כל 5 שנים (או פחות) זאת טעות פיננסית קשה, וברוב המקרים זהו המצב.
כל מעבר דירה בבעלות עולה המון כסף (מתווך, עו"ד, ייעוץ משכנתא, שיפוץ, וכו'), גם בקנייה וגם במכירה.

ואלה שקונים מראש דירה יותר גדולה בשביל הילד הבא שיבוא, בעצם משלמים מאות אלפי שקלים לחינם בקנייה + עלויות אחזקת הבית, שנים לפני שזה בפועל קורה ונדרש.

כאשר מגיעים לגיל 45-50 וקדימה, ללא קשר לעניין הפיננסי, אני דווקא כן רואה ערך חשוב, לעבור לבית בבעלות, בהנחה שיש את ההון הדרוש, שנולד מתכנון פיננסי שמתחיל שנים אחורה.

בגילאים האלה, השינויים קטנים יותר (אם כבר דירה יותר קטנה), הקריירה במקום יציב יותר, בכלל אתם נמצאים במקום מנטלי/רגשי אחר, והחשיבות בגמישות מתחלפת ליציבות.

מטבע הדברים בנקודה הזאת, יש סבירות גבוהה יותר לאחזקת נכס לתקופה של 10/15 שנים ויותר.

אסיים ואומר למי שהחזיק מעמד עד פה
ההחלטה להחזיק בית או לשכור אחד תלויה בנסיבות ובמטרות האישיות שלכם.
אם אתה רוצה תחושת יציבות, בעלות על בית עשויה להיות הבחירה הנכונה עבורכם.

עם זאת, אם אתם מעריכים גמישות, מחויבות פיננסית נמוכה יותר וללא אחריות, השכרת בית עשויה להיות אפשרות טובה יותר.

חשוב לשקול את היתרונות והחסרונות של כל אפשרות ולקבל החלטה מושכלת המתאימה ביותר למצבך הייחודי.

אין באמור המלצה או ייעוץ להשקעה כזאת או אחרת.
כל המספרים הינם על בסיס הערכות בלבד.
כל תכנון פיננסי דורש מעורבות של איש מקצוע, ודורשת אפיון מותאם אישית.