הכל מתחיל בפוסט אקראי ששואל שאלה תמימה:
יש לי X הון פנוי ש"ח, מה עדיף לי לעשות איתם?

אז כמה הנחות בשביל לייצר אחידות והמחשה:
– ההשוואה בהנחה שיש את ההון הנדרש.
– תזרים חודשי קבוע של כ-2,000 ש"ח חודשי.
– הכנסה קבועה שמאפשרת לקחת משכנתא.
– טווח זמן של 15 שנים.
– אנחנו מניחים 4% ממוצע עלייה בשנה על מחירי הנדל"ן.
– אנחנו מניחים תשואה ממוצעת של 7% ב-S&P500, כדוגמא של מדד מוביל.
– עלייה 3% במחירי השכירות השנתי.
– לצורך נוחות, סביבת הריבית הנוכחית לא תשתנה לאורך הבדיקה.

דירה בישראל – נבחן את 3 האופציות
דירה יחידה
הון ראשוני – 325,000 ש"ח
הוצאות נלוות – 75,000 ש"ח
סה"כ הון – 400,000 ש"ח
שווי דירה – 1,300,000 ש"ח
משכנתא – 975,000 ש"ח (75%)
החזר חודשי – 5,250 ש"ח
שכירות – 3,500 ש"ח
תזרים התחלתי – 1,750- ש"ח

אחרי 15 שנים
שווי דירה – 2,340,000 ש"ח
יתרת משכנתא – 660,000 ש"ח
שווי אישי – 1,680,000 ש"ח
שכירות לאורך התקופה כולל עליית מחיר – 781,000 ש"ח
תשלום משכנתא לאורך התקופה – 945,000 ש"ח
עלות תזרים שלילי – 164,000-
מיסוי במכירה – אין
תשואה – 279%
ממוצע שנתי – 18.6%

דירה חלופית
הון אישי – 390,000 ש"ח
הוצאות נלוות (כולל מס רכישה) – 180,000 ש"ח
סה"כ הון – 570,000 ש"ח
שווי דירה – 1,300,000 ש"ח
משכנתא – 910,000 ש"ח (70%)
החזר חודשי – 4,900 ש"ח
שכירות – זהה
תזרים התחלתי – 1,400- ש"ח

אחרי 15 שנה
שווי דירה – 2,340,000 ש"ח
יתרת משכנתא – 617,000 ש"ח
שווי אישי – 1,723,000 ש"ח
שכירות לאורך התקופה כולל עליית מחיר – 781,000 ש"ח
תשלום משכנתא לאורך התקופה – 882,000 ש"ח
עלות תזרים שלילי – 101,000- ש"ח
מיסוי במכירה – כ-215,000- ש"ח
תשואה – 146%
ממוצע שנתי – 9.7%

דירה נוספת
הון אישי – 650,000 ש"ח
הוצאות נלוות (כולל מס רכישה) – 180,000 ש"ח
סה"כ הון – 830,000 ש"ח
שווי דירה – 1,300,000 ש"ח
משכנתא – 650,000 ש"ח (50%)
החזר חודשי – 3,500 ש"ח
שכירות – זהה
תזרים התחלתי – 0 ש"ח

אחרי 15 שנה
שווי דירה – 2,340,000 ש"ח
יתרת משכנתא – 441,000 ש"ח
שווי אישי – 1,899,000 ש"ח
שכירות לאורך התקופה כולל עליית מחיר – 781,000 ש"ח
תשלום משכנתא לאורך התקופה – 630,000 ש"ח
עלות תזרים שלילי – 151,000 ש"ח
מיסוי במכירה – כ-215,000- ש"ח
תשואה – 121%
ממוצע שנתי – 8%

שוק ההון
אל מול דירה יחידה
הון פנוי – 400,000 ש"ח
תזרים חיובי – 1,750 ש"ח

אחרי 15 שנה
שווי – 1,670,000 ש"ח
מיסוי במכירה – כ-238,000- ש"ח
תשואה – 258%
ממוצע שנתי – 17.2%

אל מול דירה חלופית
הון פנוי – 570,000 ש"ח
תזרים חיובי – 1,750 ש"ח

אחרי 15 שנה
שווי – 2,137,000 ש"ח
מיסוי במכירה – כ-313,000- ש"ח
תשואה – 220%
ממוצע שנתי – 14.6%

אל מול דירה נוספת
הון פנוי – 830,000 ש"ח
תזרים חיובי – 1,750 ש"ח

אחרי 15 שנה
שווי – 2,854,000 ש"ח
מיסוי במכירה – כ-427,000- ש"ח
תשואה – 192%
ממוצע שנתי – 12.8%

מסקנות
-דירה יחידה – אין כמעט הבדלים (18.6/17.2)
– דירה חלופית – שוק ההון מנצח בפער של כמעט 50% (9.7/14.6)
– דירה נוספת – שוק ההון מנצח בפער גדול יותר של כ-50% (8/12.

רגע… אבל אולי עדיף בכלל השקעה במכשירי נדל"ן לחו"ל?
טוב, זה כבר למאמר אחר 

דיסקליימרים
– אין באמור המלצה להשקעה, התחייבות לתשואות או העדפה כזאת או אחרת
– כל מקרה לגופו
– המספרים לצורך המחשה ודוגמא לצורך פישוט הנושא
– כל שינוי במספרים, תשואות, ריביות וכו' עלול לשנות את התמונה לכאן או לכאן
– יש מרכיבים רגשיים לכל בחירה
– מומלץ להיוועץ עם איש מקצוע לפני כל בחירה