הקדמה
במאמר הנוכחי אסכם את 2 המאמרים הקודמים בנושא, ואשקף את התהליך של רכישת נכס מניב בארה"ב (בדגש על רנטל), את בדיקות הנאותות המחמירות שלמדתי בדם יזע ודמעות, וכמובן לוחות זמנים.

אני מקווה שהמידע יביא לכם ערך ויוכל לשפר את המיצוב של תחום השקעה זה, ואולי יעזור לכם לשפר, לגוון ולפזר את ההשקעות שלכם כמו שזה גרם לשלי

גילוי נאות ודיסקליימר
אין באמור המלצה או ייעוץ, כל מידע שמשוקף פה הינו על בסיס ניסיון אישי שלי.
השקעות בכלל והשקעות בנדל"ן בפרט, נושאות עימן סיכונים רבים להפסדים.
חשוב לבדוק ולהתייעץ עם אנשי מקצוע, בכל פעולה על מנת לצמצם את הסיכונים.

השלב ההתחלתי של כל יזם מתחיל הוא למצוא את האזור בו אתה רוצה לעבוד, לבדוק שכונות ספציפיות בהן אתה רוצה להתמקד, לבדוק את רמת השכונה/עירייה, החוקים, אחוזי הפשיעה, טרנד ההגירה, מקומות העבודה הנגישים, הדמוגרפיה, מצב כלכלי של האוכלוסייה, האם מדובר באיזור של שוכרים או בעלי בתים, ועוד.

לאחר שהתפקסתם על סטייט/מטרופולין/עיר/שכונה, אפשר להתחיל לבנות את התשתית המקצועית שפירטתי בפוסט הקודם.
עניין המיקוד הוא מאוד מאוד חשוב כי השוק עצום, ולעיתים יש הבדל תהומי בין רחוב כזה או אחר.

תכירו את השטח, המידע קיים, ונגיש.

שלב 1 – איתור הנכס
בארה"ב, בניגוד למדינות אחרות בעולם, יש שקיפות נתונים גבוהה מאוד, ויש מספר אתרים שמאפשרים גישה למידע רלוונטי.

יתרה מכך, ישנם מספר אתרי לוחות (יד2), וישנה אפשרות לייצר רשימות שמורות עם אפשרויות רחבות של סינון, כאשר כל פעם שנכס חדש עולה למרקט ועונה לקריטריונים שהגדרת מראש, אתה מקבל הודעה, וזה מאפשר לך, אם תבחר, לייצר זמן תגובה נורא מהיר.

חשוב מאוד לשקף למתווך את מה אתה מחפש, הכי ממוקד שאפשר.
מיקוד יחסוך לך המון זמן, ויאפשר לך ולמתווך לעבוד ביותר יעילות.

בארה"ב נהוג שהקונה לא משלם עמלת תיווך, ומלוא העמלה נופלת על המוכר, כאשר מהעמלה הזאת, המתווך של הקונה והמוכר מתחלקים בעמלה, על פניו, נשמע מעולה, נכון?

יש לך איש מקצוע שעובד עבורך בחינם.

לא נכון! הרבה אנשים לא משקיעים זמן וסבלנות להבין כמה זאת טעות, כי הם לא מקדישים את הזמן להבין את הערך של הזמן של המתווך.

המתווך מקבל כסף רק מתי שהוא סוגר עסקה, ואם הוא ירגיש שהזמן שלו לא מייצר לו כסף, הוא פשוט יפסיק לעבוד בשבילך.

לכן, להתעלם מהעבודה הזאת, ולשלוח את המתווך לבדיקות וחיפושים בלי סוף, כי גם ככה זה לא עולה לך כסף, זאת בורות, אגואיסטיות, ובגדול Bad business.

אל תשכחו שאתם יזמים ולא אנשים שקונים בית לגור.

בנוסף, זאת לא מערכת יחסים חד פעמית, ואתם רוצים מישהו שיוכל לעזור לכם לייצר סקייל וריבוי עסקאות, מהן, תוכלו לבחור את הטובות ביותר.

אם אתם מצפים מאיש המקצוע להבין את המטרות והצרכים שלכם, מן הסתם, חשוב שתחזירו לו באותו יחס, בחיים בכלל ובנדל"ן בפרט.

ברגע שאיתרתם נכס שמתאים לקריטריונים שלכם, ברכותיי, אתם מבקשים מהמתווך להגיש בשמכם הצעה.

אבל רגע, לא שכחתי משהו? לא צריך לראות פיזית את הנכס? אני מציע הצעה על נכס בלי לראות אותו?
התשובה הקצרה היא כן.

אתה כמובן מסתכל על התמונות, ומייצר הערכת מחיר ותקציב לתיקונים, על בסיס ניסיון קודם, אבל הכי חשוב להכניס נכס תחת חוזה.

בארה"ב הכל קורה נורא מהר והכל דיגיטלי, לכן חשוב להכניס את הנכס קודם כל תחת חוזה, ורק אז להתחיל לעבוד עליו, אחרת זה סתם בזבוז זמן, ומישהו אחר יוכל לעקוף אותך בסיבוב.

יחד עם זאת, חשוב מאוד להכניס סעיף בחוזה, משהו שאתה משקף למתווך כבר בשיחה הראשונה, והוא שותל את הסעיף הזה, בכל חוזה שהוא מוציא עבורכם.

הסעיף אומר שיש לכם תקופה של 7-14 יום לעשות לנכס בדיקות נאותות, ויש לכם אפשרות לצאת מהחוזה מכל סיבה שהיא אם משהו לא מסתדר לכם.

המוכר קיבל את ההצעה והסכים להצעה שלכם, ברכותיי, אתם תחת חוזה, ושעון החול מתחיל לפעול.

שלב 2 – בדיקות נאותות
השלב הזאת מתחיל רק לאחר שאתם תחת חוזה, ולא לפני.

בדיקת נאותות ראשונה
אתם מבקשים מהקבלן הראשי שלכם ללכת ולבדוק את הנכס ולתת לכם הערכה לשיפוץ בשביל להכין את הנכס להשכרה.

הקבלן כמו כל קבלן, ישמח ללכת לבדוק, כי זאת העבודה שלו, והוא לא יגבה על זה תשלום ברוב המקרים, יחד עם זאת, כמו בסעיף הקודם, אנחנו חייבים להעריך את הזמן עבודה של אנשי המקצוע, ולכן אני נוהג לשלם להם מיוזמתי עבור כל ביקור.

אני יוצא מתוך נקודת הנחה, שאני מכניס הרבה נכסים תחת חוזה, אבל רובם נכשלים בבדיקות הנאותות, לכן אין עבודה לקבלן, ומפה מגיע הרציונל לתשלום.

שוב, אנשי מקצוע והצוות שלכם זה המפתח להצלחה העסקית שלכם בניהול מרחוק, ואנשי מקצוע טובים שנשארים איתך לאורך זמן זאת המטרה.

הקבלן מבקר בנכס (יחד עם המתווך) ונותן לך את דעתו על הנכס.

לעיתים, הוא יגלה בעיות מהותיות, שלא תרצה להיכנס אליהם, והעסקה תיפול, ולעיתים הוא ייתן לך הצעת מחיר, והערכת תקציב, שתעשה לך שכל עם המספרים, ואז מתקדמים.

בדיקת נאותות שנייה
אם החלטנו להתקדם, עוברים לאיש מקצוע הבא, שהוא האינספקטור.

אינספקטור, הוא איש מקצוע אובייקטיבי, בתשלום, שעושה בדיקה מקיפה לנכס, ומפיק עבורך דו״ח מפורט של כ-100 עמודים, עם ירידה לרזולוציות הכי קטנות שיש בנכס.

כאשר הוא מפיק לך את הדו״ח, אני עובר עליו, מנתח אותו ומסכם אותו בנקודות.

לעיתים אני מגלה דברים שגורמים לי לצאת מהעסקה, ולעיתים אני מתקדם.

בדיקת נאותות שלישית
מעבירים את דו"ח האינספקשיין אל הקבלן, ונותנים לו לעבור על הדו״ח בעצמו, בודקים איתו האם הצעת/הערכת המחיר עדיין עומדת בהתאם להערכה הראשונית שלו, ולא התגלו דברים חדשים (משהו שעם הזמן תוכלו לדעת בעצמכם, אך עדיין תנו לו את האחריות והסמכות לומר לכם את זה).

אם ההערכה לשיפוץ משתנה, תשאלו את עצמכם, האם עדיין המספרים עושים שכל, והאם העסקה עדיין עומדת בקריטריונים הראשונים שהוגדרו.

אם לא, לא יוצאים עדיין מהעסקה, ואני אסביר למה.

בדיקת נאותות רביעית
בשלב זה יש לכם את כל המידע שמאפשר לכם לקבל החלטה לכאן או לכאן.

ואז אתם ניגשים שוב למוכר, ומשקפים לו את הליקויים שנמצאו בנכס, מהם העלויות, ומבקשים מהמוכר או הנחה, או קרדיט, מהמחיר המקורי.

חשוב להבין, שהמוכר כבר במצב נפשי שהוא כבר חצי מכר את הנכס, ולכן, הוא יהיה פתוח לדיון הזה, כי הוא יודע שאתם יכולים לצאת מהעסקה, והוא יחזור לנסות למכור את הנכס.

חשוב גם להיות ריאלים, ולא להביא לו הצעה מעליבה, כי מה לעשות, אנשים מלאים באגו, ואף אחד לא רוצה לאבד עסקה כי הוא היה יותר מידי גרידי.

חשוב לנסח תשובה מכבדת ונעימה, עם הסברים מסוכמים לכל הליקויים ומהן העלויות המשוערות, ואפילו לצרף את דו"ח האינספקשיין כגיבוי והוכחה שאתם אמינים.

תהיו פתוחים למו"מ ותשקללו את זה בהצעה החדשה שלכם.

לא הגעתם למחיר מטרה – תשקלו אם זה עדיין עושה לכם שכל.
אם לא, יוצאים מהעסקה

אם כן, ברכותיי, חותמים על מסמך שאין לכם עוד טענות ועוברים לתהליך הסגירה.

הגעתם למחיר המטרה שלכם – מעולה – ראו תשובה למעלה.

שלב 3 – תהליך הסגירה
בדרך כלל סגירת נכס מהחתימה על החוזה ועד הסגירה לוקחת כחודש.

במהלך התקופה הזאת, מסיום תקופת האינספקשיין (7-14 יום) ועד הסגירה, סדר גודל של שבועיים, בהם אתם לא עושים יותר מדי חוץ מלחתום על כל מיני מסמכים דיגיטליים.

זה הזמן שהטייטל, עושה את כל בדיקות הנאותות: האם לנכס יש חובות, משכנתא, שיעבודים, מיסים שצריך לשלם, וכו'.

בסוף התהליך אתם מקבלים Title Insurance, שמהווה תעודת ביטוח שהנכס "נקי", וניתן להעברה על שמכם.

למי מכם שרוצה להמיר מטבע מקומי למט"ח, זה הזמן להתעסק בזה, ולדאוג להעביר כשבוע לפני את הכסף לחברת הטייטל.

שימו לב – הכסף לא עובר למוכר או לשום גורם אחר, הוא עובר ישירות לחברת הטייטל, שהוא גם הנאמן בעסקה, ושומר על הכסף עד תום בדיקות הנאותות.

קחו בחשבון שהעברה כזאת, לוקחת מספר ימים, גם אם עשיתם אותה דרך הבנק או דרך חברה להמרת מט"ח.

הם עשויים לשאול אתכם שאלות, כמו מהי מטרת הכסף, ולאן אתם מעבירים אותו.

בתום התהליך, הכסף עבר, הנכס עבר על שמכם, ואתם עכשיו הבעלים של הנכס.

שלב 4 – העברת חשבונות
השלב הזה קורה מיד לאחר סיום התהליך עם הטייטל, כאשר עליכם להעביר את כל החשבונות תחת שמכם, בדומה לארץ.

אם יש כבר שוכר בפנים התהליך טיפה שונה, אבל אם הנכס ריק, עליכם לעשות את זה בהקדם האפשרי, בשביל לא ליצור חובות מיותרים.

שלב 5 – שיפוץ והכנה להשכרה (במידה והנכס צריך שיפוץ)
פה אתם חוזרים לקבלן, ומתחיל תהליך ההכנה של הנכס להשכרה.

יש לכם כבר הצעה מסודרת, תהליך תשלום מסודר לקבלן, וסקופ של העבודה הנדרשת בצורה הכי מדוייקת שניתן, וכמובן הערכת זמן לפרוייקט.

קחו בחשבון, שדברים תמיד ישתנו, ותהיו גמישים.

מזג אוויר, עיכוב בקבלת חומרים, והשד יודע מה, הכל יכול לעכב דברים.

לי חשוב, למרות שיש חוזה מחייב, להיות הגון ואמפתי.
איש המקצוע הוא שותף שלכם, הוא שם, אתם פה, חשוב לייצר מערכות יחסים מבוססות אמון, ולא להיות קטנוניים, תסתכלו על הטווח הארוך ותמיד תהיו חכמים ולא צודקים, בחיים בכלל, ובנדל"ן בפרט.

שלב 6 – חברת ניהול
סיימתם את השיפוץ, יכול להיות תוך שבועיים, יכול להיות תוך חצי שנה, הכל תלוי בהיקף העבודה.
הנכס מוכן להשכרה ולהכנסת שוכר לבית.

פה חברת הניהול לוקחת את הניהול על הנכס, היא בודקת אותו מהעיניים המקצועיות שלה, ועשויה לבקש תיקונים נוספים.

זה אינטרס שלכם, כי בסוף אתם רוצים למקסם את השכירות החודשית הפוטנציאלית בנכס.

לאחר מכן, הם עושים תהליך סינון של דיירים פוטנציאליים, בודקים את ההכנסות שלהם, את ניקוד האשראי שלהם, את ההיסטוריה שלהם, תיקים פליליים, ועוד המון נקודת מידע, ולבסוף בוחרים את השוכר, ומחתימים אותו על החוזה.

שימו לב שהדייר חותם מול חברת הניהול על חוזה ולא מולכם ישירות, תשלום השכירות משולם להם, והם מעבירים אליכם (בניכוי התשלום שלהם).

בתום שלב זה, מסתיים התהליך והנכס נכנס לשלב שאני קורא לו:
שלב 7 – השלב המנוהל
בשלב הזה, יש דייר, חברת הניהול מנהלת את הנכס, דואגת לתיקונים שוטפים, תחזוקה, וידוא תשלומים שוטפים של הדייר, ולעיתים גם התשלומים שלך כבעל הנכס.

פה ההשקעה אמורה להניב לך תזרים שוטף, בתקווה כפי שציפינו, עם מינימום התעסקות מהצד שלכם.

ברכותיי, אתם בעלים של נכס מניב בבעלות מלאה