לקנות דירה בישראל, היום??
(זה השלב שאתם מסתכלים על הכותרת וחושבים שהגעתם לפוסט בנושא מדע בדיוני)
מי יכול בכלל?
זה אפשרי
נשבע

תקשיבו רגע:
ראשית, אני מתנצל אם יהיו במה שאני עומד לכתוב כמה משפטים כבדים עם מילים גדולות. אני מבטיח לא להגזים איתם.
אז מה אני בעצם רוצה להגיד,
יש עקרון שלמדתי לאורך השנים (כולה חגגתי 40, אבל זה משפט שנשמע רציני).
הדרך למקסם את פוטנציאל הרווח ברוב ההשקעות, היא להשתמש בכסף של מישהו אחר, מה שאתם מכירים כמינוף, או הלוואה.
כסף של מישהו אחר… כבר נשמע נחמד, לא?

כמובן שעם כל מינוף יש סיכון, והדבר הוודאי בכל השקעה ממונפת, זה שהלוואות חייבים להחזיר (זה החלק הפחות נחמד), כך שאם ההשקעה לא עולה יפה, חשוב לוודא שיש לך את היכולת להחזיר את ההלוואה בלי שזה יוריד אותך "לרצפה".
האלטרנטיבה היא לא לקחת הלוואה, וככה מקסימום תפסיד את הכסף שלך, אין סיכון (חוץ מהורדת הדגל לחצי התורן לזכר הכסף שהלך), וכך גם סיכוי הרווח נמוך יותר.

דירה יחידה בישראל –
עכשיו קצת נתונים יבשים, אבל כמה יבשים ככה חשובים:
– עד סכום של כ-2 מש"ח – יש פטור ממס רכישה.
– בהינתן שיש ברשותך כושר החזר, הבנק יאפשר לך עד 75% מימון.
– משכנתא היא ההלוואה הטובה ביותר שניתן לקחת (כן, גם היום). הסיבה היא פשוטה, לבנק יש בטוחה, הנכס, ולכן הוא מאפשר ריביות טובות (ביחס לאלטרנטיבות), יחד עם פריסה ארוכת שנים, מה שמאפשר החזר חודשי יחסית נמוך להלוואה ענקית.
– הבנק בודק האם ההחזר החודשי, לא עובר את רף ה -40% מההכנסה נטו של לוקח ההלוואה, זה קשור כמובן ליכולת ההחזר.
– אם הנכס הינו נכס להשקעה, זה לא מעניין את הבנק שתקבל שכירות, מעניין אותו רק ההתחייבות שלך לתשלום החודשי (הלוואות תמיד מחזירים, כבר אמרנו).

ומהפרטים היבשים למספרים.

אומר קודם,
מדובר במספרים כלליים, ניתן וחשוב לדייק מול אנשי מקצוע, כמו, יועצי משכנתא (חובה לקחת יועץ אובייקטיבי, לא הבנק, תמיד!), מתווך, שמאי וכו'.
וכמובן, אין באמור המלצה כזאת או אחרת.
כל השקעה נושאת עמה סיכונים.
חשוב לתכנן ולהתייעץ עם אנשי מקצוע, בכל תחום.

אני מתכנן ויועץ פיננסי, יזם, משקיע, וחושב שנדל"ן בישראל, היא בסך הכל השקעה אחת (בעיקר דירה יחידה), כחלק מתיק השקעות מפוזר, בלי יותר מידי קורלציה בין אפיק השקעה אחד לשני.

והכי חשוב, אני מאמין שכל אחד יכול לנהל את ההשקעות שלו בצורה יעילה וחכמה, עם תכנון מסודר ותוכנית מדוייקת ל-5-8 שנים קדימה (מעבר לזה, בעיניי, זה יומרני ויהיר).

שניה לפני המספרים.
כפי שאמרתי, כל השקעה נושאת איזשהו סיכון, לדוגמא בדירה, תיקונים, דייר בעייתי, אי יכולת להשכיר בגלל כל מיני סיבות, ועוד כל מיני דברים שונים ומשונים.
כל דבר כזה עשוי לדרוש השקעה מסוימת, ובכך לפגוע בתשואה, ולכן חשוב לעשות בדיקות, להשתמש באנשי מקצוע, זה לא המקום להתקמצן! כי בסופו של דבר, זה יפחית את הסיכון.

עכשיו מגיע הרגע לו חיכינו
לצורך הדוגמא, במספרים פשוטים
דירה בשווי 1 מש"ח
(בכל שווי דירה החישוב יכול להיות דומה)
הון עצמי נדרש – 250 אש"ח
הוצאות נלוות – מתווך, עו"ד, יועץ משכנתא, תיקונים, וכו' – נגיד 50 אש"ח (אפשר פחות, אולי טיפה יותר, תלוי במצב הנכס)
סה"כ כסף מהבית לעסקה – 300 אש"ח
מימון (משכנתא) – 750 אש"ח – ל-25-30 שנה
(שוב, יועץ משכנתא ידייק את ההלוואה על בסיס כל מקרה לגופו).
החזר חודשי (לפי ריבית ממוצעת של 4.5%) כ- 3,800 ₪ לחודש, ל-30 שנה
במידה ומצאתם נכס השכירות שלו מגלמת כ-3.5% תשואה שנתית.
השכירות שתקבלו היא כ-3,000 ₪.
קרי, נכון למציאות הריבית היום, אתה בתזרים שלילי חודשי של כ-800 ₪.

– כמובן שבמרכז זה יהיה יותר קרוב ל-2.5% ולכן יהיה תזרים שלילי גבוה יותר, אך גם פוטנציאל עליית הערך גבוה יותר, ומצד שני, רף הכניסה גבוה יותר משמעותית, כל אחד והשיקולים שלו.
– כמובן שהריבית יכולה לעלות, וגם לרדת, ומצד שני גם השכירות ברוב המקרים עולה, אז קחו את המספרים בערבון מוגבל, וננסה להתמקד בעיקרון.

אז מה יוצא לנו מזה אחרי 5 שנים?
בנדל"ן בישראל יש שני מוקדי רווח, ואני לא מדבר על משפטי מחץ של כל מיני אנשים, לקנות מתחת למחיר שוק.
אם הצלחת, נהדר, זה רק מחזק את העסקה, יחד עם זאת, למי יש עצבים להתמקצע בזה?, תמיד יש אפשרות, לשלם טיפה יותר, למאתר נכסים איכותי או מלווה משקיעים.
אבל איפה היינו, שני מוקדי רווח:
1. שחיקת משכנתא – ודאי – כי כמו שאמרנו (וזה כבר מתחיל לעצבן), הלוואה צריכים להחזיר.
ההחזר החודשי מורכב מקרן וריבית, סדר גודל של חצי חצי, ולכן כל חודש, אתה בעצם "מזריק" (יותר נכון הדייר ששוכר את הנכס), אקווטי (הון) לנכס.
2. עליית ערך – ספקולציה – אין וודאות שהנדל"ן תמיד יעלה, בוודאי לא ב-10-15% בשנה, אבל אפשר להניח בסבירות מאוד גבוהה, שלאורך הרבה שנים, תהיה עלייה ערך ממוצעת של 4% בשנה (שמרני אפשר גם 3%).
 

ועכשיו רק מספרים וסיימנו, ב-5 שנים:
1. שחיקת משכנתא –
3,800 ש"ח החזר חודשי
1,500 ש"ח מתוכם זה הקרן
בשנה – 18 אש"ח
ב-5 שנים – 90 אש"ח
2. עליית ערך –
4% בשנה – 40 אש"ח בשנה
200 אש"ח ב-5 שנים
3. תזרים –
כ-800 ש"ח מינוס בחודש – כ-10 אש"ח בשנה
50 אש"ח ב-5 שנים
 

סיכום
שחיקת משכנתא – 90 אש"ח
עליית ערך – 200 אש"ח
תזרים שלילי – (50) אש"ח
סה"כ מאזן – 240 אש"ח
הון ראשוני – 300 אש"ח
הון חדש לאחר 5 שנים – 540 אש"ח

חוזר לדבר ושמח לבשר – כמעט הכפלה של ההון העצמי ואת השווי האישי שלך ב-5 שנים, או במילים אחרות, כ-16% תשואה שנתית, מצרפית, על הכסף, פטור מלא ממס.
אז קשה, אבל לא בלתי אפשרי.