במאמר הזה ארד לקרקע, ואסביר לכם מיהם אנשי המקצוע והספקים שאתם חייבים, מה חשוב לבדוק, ההגדרות, ומה בכלל חשוב לדעת.

אני מניח שלא אוכל לענות על כל השאלות מראש, מטבע הדברים, אני יודע מה שאני יודע, וקשה למי שיודע, לדעת מה אחרים לא יודעים.

גילוי נאות ודיסקליימר
אין באמור המלצה או ייעוץ, כל מידע שמשוקף פה הינו על בסיס ניסיון אישי שלי.
השקעות בכלל והשקעות בנדל"ן בפרט, נושאות עימן סיכונים רבים, וחשוב לבדוק ולהתייעץ עם אנשי מקצוע, בכל פעולה.

כפי שכתבתי בפוסט הקודם, אני משקיע ב-3 שנים האחרונות.
בחרתי להשקיע את זמני בלמידה מעמיקה, על מנת לעשות לביתי לפני שנים רבות, בצורה שאני ראיתי לנכון, ולעיתים אני עוזר לקרוביי, שמעוניינים בהשקעה זאת.

היום, אני מעניק את הידע גם ללקוחות שלי.

זה גורם לי המון הנאה וסיפוק, סיפוק שהוא מעבר לפן הפיננסי, שאני מצליח להעניק ערך ייחודי לסביבה הקרובה שלי וללקוחות שלי, לעבוד בצורה שקופה, ולאפשר להם ליהנות מאפיק זה למרות הנרטיב השלילי שיצא לתחום זה בשנים האחרונות.

אז ככה, יש מספר רב של סוגי השקעות בנדל"ן בארה"ב, אבל במאמר זה אתרכז ב-2 עיקריות, שאני מעריך שיהיו רלוונטיות לרוב:

פליפ – קנייה, שיפוץ, ומכירה – טווח קצר – 6-12 חודשים.
יתרונות –
– אפשרות להרוויח תשואה גבוהה בזמן קצר יחסית
– פרוייקטים לטווח קצר יחסית.
– אין התעסקות עם דיירים.
– השקעה קצרת טווח, יש מפגש יחסית מהיר עם הכסף (נזילות).

חסרונות –
– סיכון גבוה – המון דברים יכולים להשתבש בדרך.
– מיסוי גבוה יותר.
– קשה יותר למצוא עסקאות מתאימות.

רנטל – קנייה והחזקה של הנכס עם דייר שמשלם שכירות – טווח ארוך – 5-7 שנים ויותר.
יתרונות –
– סיכון נמוך להפסדים לאורך זמן.
– פוטנציאל תשואה יציב יחסית ולא תנודתי.
– תזרים מזומנים קבוע יחסית ויציב (Cash-Flow).
– אפיק רווח של עליית ערך לאורך שנים.
– יתרונות מס משמעותיים.
– אפשרות למימון חוזר בהמשך הדרך "והוצאת" הכסף החוצה מהנכס, לרכישת עוד נכסים (Cash-Out Refinance).

חסרונות –
– רווח שוטף נמוך יחסית (מספרית).
– ההשקעה לא נזילה.
– לאורך שנים, עשויים להיות מעת לעת תיקונים והוצאות שונות.

בהמון מובנים, הטכניקה מאוד דומה ברנטל ופליפ, אך יש דברים קטנים המפרידים בין הדברים – המידע שאנחנו מחפשים הוא שונה, הנכסים שונים, והאסטרטגיה שונה.

אז מה בעצם צריך בשביל להתחיל, ולמה?

מתווך –
כיזמים, הכל מתחיל במתווך.
יש גם שיטות אחרות, כמו הולסלינג, שלעיתים ניתן לייצר דרכן עסקאות מיוחדות, אך עבודה עם מתווך, עבורי לפחות, היא יותר בטוחה, בהינתן שמתווכים צריכים לעמוד ברגולציה, גילוי נאות, וכו'.

כמובן שהכל תלוי באיש מקצוע, ובחירת איש מקצוע טוב או רע, יכולה לשנות את התפיסה של המשקיע בהתאם.

שוק הנדל"ן האמריקאי מורכב מכ-95% עסקאות שנעשות דרך מתווכים.
מתווך טוב יעזור לכם למצוא עסקאות טובות שמותאמות לפרופיל שלכם, וילווה אתכם כל הדרך עד לסגירה.

קשר טוב עם מתווך מקצועי, שמבין את הצרכים שלכם, ומוכן לעבוד בשבילכם, הוא הצעד הראשון להצלחה.

קבלן ראשי (GC) –
ברוב המקרים, בשביל למצוא נכסים במחיר מעולה, מתחת למחיר השוק, ולייצר אקווטי בקניה (רווח = שווי הנכס – מכיר הרכישה + שיפוץ), ידרש להכנס לעסקה שדורשת שיפוץ קטן או גדול.

שיפוץ קטן, יכול להיות דברים קוסמטיים (צבע, דלתות, דברים חיצונייים, ידיות וכו'), לעומת שיפוץ גדול, שיכול להגיע גם לדברים שקשורים לרטיבות, החלפת גג, דוד, מזגן, מערכת חימום וכו'.

קבלן ראשי, זאת פונקציה סופר חשובה, שמאפשרת לכם להרחיב את העסקאות הפוטנציאליות.

שיפוץ קטן או גדול, בסוף, הכל זה עניין של משוואה של כמה כסף אני מוציא (קנייה + שיפוץ), אל מול השווי של הנכס. בין אם אתה מעוניין לעשות פליפ ולהרוויח את ההפרש, או לחילופין, להחזיק כרנטל, ואז לחשוב כמה השקעתי לעומת כמה אני מכניס חודשית בשביל חישוב התשואה הפוטנציאלית.

אינספקטור –
מדובר באיש מקצוע שהוא סוג של תעודת ביטוח עבורכם, שמגיע בשביל לגבות את הקבלן, והוא עוד שכבה של בדיקת הנאותות שעוזרת לדעת מה מצב הנכס ובאיזה ליקויים אתה צריך לטפל בשביל להגיע למטרה שלך.

חברת טייטל –
בניגוד לישראל, שהכל מתנהל עם עו"ד של 2 הצדדים, בארה"ב ניתן להשתמש בעו"ד, אבל זה לא נדרש.

הטייטל היא חברה שעושה בדיקות נאותות לנכס, בודקת חובות של המוכר, שיעבודים, וכו', ובסוף התהליך נותנת Titel Insurance בסכום של מחיר הרכישה.

בנוסף, הטייטל, זאת גם הדרך להעביר כספים בין הקונה למוכר. הם הנאמן בעסקה, כאשר כל הכסף עובר אליהם, כולל עמלות כאלה ואחרות, והם אלה שמעבירים את הכספים למוכר ולספקים (לדוגמא מתווך), לאחר שעשו את כל בדיקות הנאותות שתחת אחריותם.

זאת אומרת – אין העברת כספים ישירה בין הקונה למוכר!

חברת ניהול נכסים –
רלוונטי רק למי שעושה רנטלים

בניגוד לישראל, שוק השכירות בארה"ב הרבה יותר משוכלל, והמון משיקיעים, במיוחד כאלה שלא גרים בסטייט או בארה"ב בכלל, משתמשים בחברת ניהול.

בכלל, העובדה שהנושא כל כך מפותח בארה"ב, מאפשר ומקל על יותר ויותר משקיעים להשקיע בארה"ב, מה שמחזק ומאפשר לארה"ב להיות שוק הנדל"ן המפותח ביותר בעולם.

חברת ניהול טובה או רעה, היא אחד הגורמים המשמעותיים שמשפיעים על ההשקעה שלכם בצורה ישירה, לטוב או לרע.

חברת ניהול טובה, תאפשר לכם חוויה מאוד חיובית באפיק השקעה זה.

חברת ניהול רעה, יכולה לייצר לכם חוויה רעה מאוד, שתרחיק אתכם ותמנע מכם אפיק השקעה זה.

חשבון בנק מקומי (לא חובה) – 
כשאתם נכנסים לפרוייקט (פליפ או רנטל), ישנן העברות כספים גדולות, וישנן העברות קטנות.
בנוסף ברנטלים, יש הוצאות שוטפות, וכמובן הכנסות שוטפות.

כמובן שאפשר לנהל הכל דרך חשבון הבנק בישראל, אבל…איך אגיד את זה בעדינות, הבנקים ישחטו אתכם בעמלות והפרשי שערים, ולכן מומלץ מאוד לפתוח חשבון אמריקאי.

בשביל לפתוח חשבון בבנק, באחד הבנקים הגדולים והמוכרים נדרשת נוכחות פיזית בבנק.

לחילופין, ניתן לפתוח חשבון וירטואלי.
יש מספר חברות שנותנות את השירות הזה.

החשבון יאפשר לכם לעשות העברות מקומיות, העברות לחשבון הישראלי שלכם, לקבל כספים, אפילו להוציא כרטיס אשראי (Debit Card) לשלם חשבונות שוטפים, ובגדול להתנהל ולנהל את מה שאתם עושים בשוטף.

העלויות סבירות, והשימוש די נוח.

לצורך העברות גדולות (רכישה לדוגמא), עדיף להשתמש בחברה ישראלית להמרת כספים, ולא לעשות את זה דרך הבנק. ההבדלים בעלויות יכולים להיות מטורפים, והבירוקרטיה משמעותית קלה יותר מהבנק.

אנשי מקצוע ישראלים שרצוי להתחבר אליהם:
רו"ח ישראלי שמורשה להגיש דוחות לרשויות המס האמריקאיות.
רו"ח ישראלי – גם אם אתה שכיר.

יהיו לכם מיליון שאלות בדרך, תמיד טוב שיש מישהו לצידך, רצוי איש מקצוע/מלווה/מנטור/יועץ או כל אחד אחר שעשה או עושה בתחום.

אז מה הלאה?
איך עובד התהליך?
מה השלבים?
איך זה קורה?

זאת ועוד, בפוסט הבא…