הרבה מדברים על זה, חלק דברים טובים, חלק דברים רעים, חלק מפוזיציה וחלק סתם בשביל הפוזה.

אתחיל בגילוי נאות ודיסלקליימר.
אני באופן אישי משקיע נדל"ן בארה"ב, כבר מספר שנים, אני עושה את זה עבור ביתי, חבריי ולקוחות שלי.
אני לא עובד דרך יזם, אלא ישירות עם צוות מקומי שבניתי עם הזמן, מערכות יחסים שמבוססות על אמון, מקצועיות ושקיפות, שמאפשרות לי לנהל את זה מרחוק, ולישון טוב בלילה.

עשיתי את כל זה והשקעתי המון למידה עצמאית, חלקה בתשלום, בשביל להבין ולגדר את הסיכונים הדרושים עד כמה שניתן, ומעל הכל עשיתי את זה כי זה מעניין אותי ואני נהנה מזה.

אני לא תופס את עצמי כמומחה בשום צורה, וכמובן שאין באמור שום המלצה.

כל השקעה, נושאת בתוכה סיכונים שונים ומשונים, אני יותר מממליץ להיוועץ עם איש מקצוע, ואני באופן אישי כל הזמן משתמש באנשי מקצוע, בשביל לחזק את החולשות שלי, זה מאפשר לי ללמוד מהם ומתוך אמונה שזה מאיץ את הצמיחה שלי.
אני מדבר מתוך ניסיוני האישי והחוויות האישיות שלי בלבד.

קודם כל כמה נקודות:
אנשים רבים נכנסים להשקעת נדל"ן מתוך תפיסה, שהנה קניתי בית, נכניס שוכר, ונהנה מתשואה, והמילה האהובה ברשת, הכנסה פסיבית.

יש כאלה שאולי מגדילים, ומפחיתים עלויות שוטפות קבועות, פה זה בדרך כלל נגמר.

אז תרשו לי הרחיב (רציתי לומר לפוצץ את הבלון, אבל בוא נתרכז בחיובי)
– נדל"ן בארה"ב זה לא נדל"ן בארץ.
– בתים בארה"ב בנויים אחרת מהארץ.
– נכנסים שמותאמים להשקעה מניבה לעיתים בני 40-100 שנים.
– מערכת המיסוי (עירייה ומדינה) והדינמיקה של התשלומים שונה מהותית מהארץ.
– מערכת חוקים ומשפט שונות.
– מס הכנסה באופן כללי, למרות שיש אמנה בין ארה"ב לישראל משולם גם שם וגם פה.

זה על קצת המזלג.

כל אחד מהפרמטרים האלה ואחרים, ללא הבנה עמוקה, יכול להשפיע על התשואה מהותית, בספקטרום של מלהקטין ועד לייצר תשואה שלילית.

יזם לא מיומן (ולעיתים גם המיומנים), בוודאי המשקיע, יתקלו בסבירות גבוהה באחד מהדברים האלה, מעל ומעבר לתוכנית העסקית, וזה חייב להילקח בחשבון.

דוגמאות ועובדות חשובות:
– בתים פרטיים זה דיור נפוץ יותר מבתי מגורים.
– בעיית יסודות זה משהו מאוד שכיח שם, ועלות התיקון לעיתים יכולה לעלות כמו הערך של הבית.
– אקלים – מדינות שונות, יש אתגרים שונים, ומזג אויר עשוי להיות קיצוני, מייצר אתגרים שונים כגון: צינורות שקופאים בחורף, גשמים קיצוניים דורשים הערכות לרטיבות, בלאי גדול, וכו'.
– מיסוי – בניגוד מישראל, מיסי עירייה הם על בעל הבית ולא על הדייר.
– מס הכנסה – מנגנון שונה מהותית מישראל, ובנוסף כמשקיע זר, צריך להבין את המיסוי שם אל מול המיסוי כאן – משקיעים ויזמים חכמים, מבינים שהבנה של המיסוי, זה אחד הדברים הכי חשוב בשביל לבנות wealth אמיתי.
– בשביל להשקיע בנדל"ן בארה"ב מומלץ לפתוח LLC (חברה בע"מ), ITIN שזה סוג של ת.ז, הסכם שתומך בדברים, ועוד כל מיני דברים שנועדו להגן עליך מפני תביעות אישיות (משהו מאוד פופולרי בארה"ב), כל אחד מהדברים האלה עולים כסף.
– חברת ניהול מנהלת לך את הנכס – מעבר לדמי ניהול, כל שנה ששוכר מחדש חוזה, יש עלות נפרדת לחברת הניהול.
– עלויות תחזוקה חודשיים שונים ומשונים על בסיס חודשי, זה פרמטר קבוע, לא כי זה באמת פרמטר קבוע, כי בדרך כלל תמיד יש משהו, וגם אם יש חודש בלי כלום, זה לא אומר שחודש הבא לא יהיה צורך להוציא כפול 2 – אם עברת חודש שקט, שים את הכסף בצד.
– לכל עירייה (בעיר גדולה יש מספר ערים) יש דרישות שונות, לדוגמא, היא דורשת ממך וזה באחריותך לדאוג לכיסוח דשא ופינוי שלג – לא עשית – יש קנסות.
יש עיריות שכל שנה עושות ביקורת, ועליך לתקן תיקונים קוסמטיים בחיצוניות של הנכס, לא תיקנת תוך 3-6 חודשים – יש קנסות.
– ישנה עלות לרו"ח חשבון אמריקאי וישראלי (בנפרד).
– כל המרת מטבע, אם אתה שולח או אם אתה מקבל, ישנם עמלות המרה, מי שעושה את זה עם הבנק, ישלם מחיר כבד על כל המרה.

מן הסתם, לא כיסיתי את הכל, וכמובן, באופן כנה, אני גם לא יודע הכל, אף אחד לא יודע הכל.
אני גם לא מנסה להפחיד או להוריד אף אחד, כי אני באופן אישי משקיע, ומטבע הדברים יש לי אמונה גדולה באפיק זה, כחלק מפרוטפוליו השקעות רחב ומבוזר, בנדל"ן ולא רק בנדל"ן.

ישנם המון יתרונות, בהשקעה זאת, אבל היתרונות והפוטנציאל לתשואה גבוהה יותר מאפיקים אחרים, מגיעה עם סיכונים (אני מאמין גדול שזה כלל בסיס לכל השקעה – כאשר גודל התשואה יש לה קשר ישיר לסיכון).
ולכן המסר פה, שזה לא מתאים לכל אחד.

המבנה הרגשי של כל אחד ואחת שונה מהותית, וחשוב להיכנס להשקעה מסוג כזה באופן צלול, ומודע.
חשוב לעשות בדיקות נאותות מקיפות להכל, במיוחד ליזם וגם לאנשי מקצוע שאתם בוחרים לעבוד איתם.

חשוב לעבוד עם אנשים, שאתם מתחברים אליהם ואתם מרגישים בנוח, לא משנה כמה הוא או היא מקצוענים, זה יגרום לכם לישון טוב יותר בלילה.

דבר אחרון – חשוב מאוד שתדעו שהדבר היחיד שיקרה ב-100%, שדברים ישתבשו, תמיד, אולי יותר ואולי פחות, אבל תמיד תזכרו, שברוב המקרים יש פתרון, טוב או רע זה כבר נושא אחר, ואם תחפשו מספיק, ותשאלו שאלות, בסוף תגיעו אליו.

מסר חיובי לסוף
השקעה בנדל"ן בארה"ב היא השקעה מאוד מעניינית, בעיקר מגוונת, עם אפשרויות תשואה מאוד משתנות, לפי סיכון, והמון המון הזדמנויות.
על כך ועוד, בפוסט הבא….